“这就是我要说的第二点。”
张明远给自己倒了一杯茶，动作不急不缓。
“相对于那些打破头也要挤进去的高端CBD，这种面向普罗大众、主打生活消费的中低端商业地产，在目前的省城，甚至全省，都是一片空白。”
“空白？”
孙志皱了皱眉，显然对这个词有些敏感。
“张先生，省城的批发市场、农贸市场到处都是，这怎么能叫空白？”
“那些只能叫“集市”，不叫“商业地产”。”
张明远看着孙志，语气平静，眼神却不容置疑。
“孙顾问，你是做高端的，你应该最清楚传统的打法。”
他伸出三根手指，一一按下。
“炒作地块概念，拉升板块价值，最后靠高昂的租金和商铺售价来收割利润。”
“这就是“房东思维”。”
“这种玩法，那是锦上添花。地段好，那是躺着赚钱；地段不好，那就是在那儿硬挺，等着把开发商拖死。”
张明远转头看向陈遇欢，目光如炬。
“陈少，平安广场那个位置，想靠“房东思维”赚钱，死路一条。没人会为了一个虚无缥缈的未来，去买你那一平米几千块的高价铺子。”
“所以，我们必须换个活法。”
张明远的手掌重重拍在桌面上。
“摒弃租金逻辑，改用流量逻辑。”
“我们不靠卖铺子赚钱，也不靠收高额租金回血。”
他指了指自己。
“我们可以用自己的核心产业入驻，不惜成本，把这几万人的吃喝拉撒全部通过低价策略吸引过来。”
“这就是“药引子”。”
“一旦人气聚起来了，周边那些做快餐的、卖两元百货的、开台球厅，开网吧的租户，为了蹭这股流量，自然会蜂拥而至。”
“我们要做的，不是一个高高在上的CBD。”
张明远的声音在包间里回荡。
“而是一个服务于这几万下岗职工、回迁农民的“生活商业集群”。”
“让他们下楼就能买到最便宜的米面油，出门就能吃到最实惠的盖浇饭，周末能带孩子在门口坐坐摇摇车。”
“这才叫接地气，这才叫刚需。”
“当这个集群成型了，你这块没人要的“烂地”，就变成了会下金蛋的“熟地”。”
“到那时候……”
张明远看着陈遇欢，嘴角勾起一抹笑意。
“你手里的资产，就不再是一堆钢筋水泥，而是一个拥有稳定现金流的聚宝盆。”
“这就叫——商业运营，反哺地产。”
孙志听得冷汗直流。
他手里的笔停在笔记本上，半天没动。
这套理论，完全颠覆了他从书本上、从深圳学来的那些“高大上”的经验。但仔细一想，在那个特定的地段，这却是唯一可行的解药。
这是典型的降维打击。
用运营的思维做地产，用民生的刚需打败虚无的高端。
陈遇欢手里的核桃彻底不转了。
他虽然听不懂那些专业术语，但他陈遇欢也不是个草包，张明远话里话外，深入浅出的道理他听的清清楚楚，也想的明白。
如果是之前，他觉得张明远只是个人才。
现在，他觉得这小子是个妖孽。
“张先生，您的这个生活商业集群设想，商业运营，反哺地产的商业思维，实在是精妙，高瞻远瞩，您是个真正的商业精英。”
孙志这个海归并没有把自己的桀骜贯彻到底，而是站起身，主动伸出了自己的右手，说出了极为真诚的赞誉。
张明远伸出手，握住了孙志的手。
面对这位海归精英的盛赞，他并没有表现出丝毫的飘飘然，反而微微欠身，姿态谦逊。
“孙哥过奖了。”
张明远语气诚恳。
“我哪算什么商业精英，不过是个刚出校门的学生。这些想法，也就是平时在街头巷尾瞎转悠，看老百姓过日子，琢磨出来的一点笨办法。真要论专业，还得靠孙哥这样的科班人才来把关落地。”
这番话，既给足了孙志面子，又把自己摘得干干净净。
孙志眼中的敬意更浓了。有才华不可怕，可怕的是有才华还如此低调、懂分寸。
张明远坐回椅子上，端起茶杯抿了一口。
心里却是一片清明。
这哪是他的智慧。
这是后世那位曾经登上首富宝座的王健林，用数千亿资产砸出来的“万达模式”——订单地产。
用主力店带动人流，用人流养活步行街，用商业中心提升周边住宅价值。这套组合拳在未来二十年里，在中国大地上攻无不克。
他不过是站在巨人的肩膀上，把这个还没来得及在二三线城市普及的“降维武器”，提前拿了出来。
“老弟。”
陈遇欢没心思听这些客套话。
他身子前倾，两只胳膊撑在桌子上，死死盯着张明远，眼神灼热。
“道理我都听明白了，这路子确实野，但也确实对味儿。”
陈遇欢手指敲了敲桌面，问出了最关键的问题。
“那你刚才说的那个“核心产业”，那个能把几万人像吸铁石一样吸过来的“药引子”，到底是什么？”
包间里再次安静下来。
孙志也推了推眼镜，侧耳倾听。
张明远放下茶杯，目光扫过两人，缓缓吐出两个字。
“就是我刚跟你说的超市。”
张明远语气笃定。
“陈少，孙哥，你们想想。百货商场卖的是什么？衣服、鞋子、化妆品。老百姓一个月能逛几次？一次。有的甚至半年才逛一次。”
“这叫低频消费。”
张明远竖起一根手指。
“但超市卖的是什么？是米面油，是蔬菜水果，是卫生纸牙膏。这是过日子的必需品。”
“那几万户回迁居民，他们可以一年不买新衣服，但他们不能一天不吃饭。”
“只要我们的超市够大，东西够全，价格够便宜。他们就会提着篮子，天天来，甚至一天来两趟。”
张明远看着陈遇欢，一字一顿。
“这就是——高频打低频。”
“用每天必逛的超市，把这几万人的流量死死锁在你的广场里。人来了，逛完超市手里还有闲钱，是不是顺手就在旁边的两元店买个发卡？是不是就在门口的快餐店吃碗面？是不是就去台球厅打两杆？”
“这人气，不就活了吗？”
孙志听得连连点头，眼里的光越来越亮。
“高频带动低频，刚需带动享受。”孙志忍不住插话，语气兴奋，“这就是商业生态里的“流量泵”！在那片区域，确实没有比超市更合适的业态了！”
专业的认可，让这个方案的可行性瞬间拉满。
陈遇欢靠回椅背，手里那两颗核桃又开始缓缓转动，“咔哒、咔哒”的声音在包间里回荡。
他盯着那个茶壶，眼神幽深，若有所思。